זכיתם בדירה? עכשיו משכנתא

לאחרונה פורסם סקר מיוחד שערכו בהתאחדות יועצי המשכנתאות לחדשות ערוץ 2, ממנו ניתן ללמוד כי ההנחה שזוכי מחיר למשתכן מקבלים היא אכן גדולה, אך גם הסיכון בלקיחת המשכנתא שהם לוקחים היא גדולה.

מנתוני הסקר נראה כי זוכי התכנית לוקחים משכנתא גבוהה ביחס למשכנתאות הממוצעות בשוק. משכנתא ממוצעת שנלקחת היום בשוק היא בסכום של כ - 662,000 ₪, גובה המשכנתאות הממוצע שלוקחים זוכי מחיר למשתכן עומד על סכום של כ – 810,000 ₪.

מכאן נובע שגם ההחזרים החודשיים אותם צריכים להחזיר זוכי התכנית, גבוהים יותר ועומדים על סכום של כ – 4,200 ₪ לעומת סכום ההחזר הממוצע הארצי שעומד על כ - 3,580 ₪.  

רוב זוכי התכנית פורסים את המשכנתא לתקופה המרבית של 30 שנה, בעוד שהממוצע הארצי עומד על 22 שנים.

נתון נוסף שצריך לקחת בחשבון הוא שייקח זמן עד שזוכי התכנית יקבלו את הדירות. מדובר על תקופה של 3-5 לפחות, במהלכן רובם ימשיכו לגור בשכירות ובמקביל יצטרכו להתחיל לשלם את החזרי המשכנתא.

המטרה המקורית של תכנית מחיר למשתכן הוא לאפשר לזוגות צעירים לרכוש דירה ראשונה, אך נראה כי רבים מזוכי התכנית (כ – 42%), רואים בדירה שזכו כמקור להשקעה ואין להם כוונה לגור בה, אלא מתכוונים להשכיר אותה או למכור אותה לאחר 5 שנים.

אחת הבעיות של זוכי מחיר למשתכן, הוא הסעיף המחייב אותם להחזיק בדירה בה זכו במשך 5 שנים, מבלי יכולת למכור. בעסקה רגילה בה זוג רוכש דירה ולאחר זמן מה מבין שההחזרים אליהם התחייבו גדולים מידי, יש להם אפשרות למכור את הנכס, להחזיר את המשכנתא שלקחו ולצאת מהסחרור אליו נכנסו, לעיתים בהפסד מסוים אבל הם עוצרים את כדור השלג. לזוכי מחיר למשתכן אין את האפשרות הזו, דבר שיכול להכניס אותם לסחרור של חובות גדולים עוד יותר.

צריך לזכור שאוכלוסיית מחיר למשתכן היא אוכלוסייה צעירה, עם הון עצמי לא גבוה במיוחד, משפחות עם ילדים בהן ההוצאות על משק הבית גבוהות יותר. וכאן הסיכון הגבוה יותר שלוקחים על עצמם בסופו של דבר זוכי מחיר למשתכן.

גם גובה המשכנתא הוא גבוה ביחס למחיר הארצי הממוצע (ריביות גבוהות יותר), גם החזרים חודשיים גבוהים יותר ובלי יכולת לצאת מהעסקה במשך 5 שנים במקרה שלא יצליחו לעמוד בהתחייבות.

אז איפה האוצר בא לקראת הזוכים?

בכל כמה זמן עולות לכותרות בעיות שמתעוררות בקרב זוכי מחיר למשתכן. באוצר עושים כל פעם חשיבה מחדש ויוצאים עם רעיונות חדשים, שאמורים לעזור ולהקל על זוכי התכנית.

לפני זמן מה זו היתה הצהרה כי תתאפשר רכישה של הדירות עם הון עצמי נמוך בגובה 10% מערך הדירה בלבד, בניגוד ל – 25% הקבועים בתקנות בנק ישראל לרוכשי דירה ראשונה.

אחר כך ניתנה אפשרות לרוכשים דירות באזורי הפריפריה, להעמיד את המענק שהם עתידים לקבל בגובה של 40-60 אלף ₪ כחלק מההון העצמי.

ובשבוע האחרון יצאו עם בשורה חדשה לפיה הזוכים יוכלו לשלם משכנתא מופחתת במהלך השנים הראשונות, כלומר - במהלך השנים בהן הם עתידים לשלם גם שכירות וגם החזרי משכנתא.  

גם כאן צריך להבין אם ההטבה הזו היא בכלל מתאימה עבורכם ולא לרוץ ישר לבקש אותה. זה נכון שבשנים הראשונות תהיה הקלה מסוימת, אבל כמו שאומרים: "אין מתנות חינם", בהמשך השנים ההחזרים החודשיים יהיו גבוהים יותר, וייתכן שבסכום המצטבר הסופי תשלמו הרבה יותר.

אז לא תמיד מדובר על הקלות שבאמת עוזרות ומקלות על הזוכים, וחבל שהממשלה לא בוחרת בכלים יעילים יותר שבאמת יקלו על המשפחות הצעירות. יש ביכולתם לעשות זאת, גם מצד הממשלה וגם בלחץ שהיא יכולה להפעיל על קבלנים במסגרת התכנית, שלא ידרשו סכומים כאלו גבוהים כבר בזמן חתימת החוזים או במהלך השנה הראשונה, אלא קרוב יותר לאכלוס הדירות, כפי שנהוג באירופה וארה"ב.

אז אולי כדאי לחשוב פעמיים לפני שרצים להירשם להגרלה הבאה, להבין קודם כל את המספרים, לראות שיש לכם בכלל את היכולת לעמוד בהתחייבות כזו או אחרת, להבין שזה לא שווה בכל מחיר,  צריך לבדוק טוב טוב (ורצוי עם מישהו שמבין במספרים וריביות) אם העסקה הזו בכלל משתלמת עבורכם.

לפעמים מקבלים הנחה בצד אחד ובסופו של דבר משלמים יותר מההנחה לריביות.

לרכוש דירה זה משהו שצריך לתכנן בצורה נכונה וחכמה. זה מאוד משמח לזכות במשהו, אבל צריך וחשוב מאוד לזכור שזכייה בהגרלת מחיר למשתכן מגיעה עם תשלומים רבים וגבוהים – אז תעשו שיעורי בית, תלמדו מאנשים שנכוו, אם אתם לא בטוחים בעצמכם תפנו למי שכן מבין ותתייעצו.

לתהליך של רכישת דירה ולקיחת משכנתא יש משמעויות כלכליות אדירות על משק הבית והמשפחה, לכן הוא חייב להיות צעד מחושב ונכון עבורכם.